新規参入が難しい土地家屋調査士にとっては憧れの登記、新築マンションの表題登記のご依頼をいただきました。

おおまかな一連の流れとしては下記の通りです。

憧れの新築マンションの表題登記

新築マンションの表題登記のご依頼をいただきました。

土地家屋調査士にとっては憧れの登記にも思えますが、新規参入が難しいのが現実です。

弊社の場合はこれまでにも何度かご依頼をいただいており、過去の実績もあることから費用も決まっているため見積書の作成が省略されます。

おおまかな一連の流れとしては下記の通りです。

1. 必要資料を入手
2. 資料調査
3. 現場調査
4. 図面作成
5. 登記必要書類の作成・手配
6. 公正証書作成
7. 登記申請
8. 登記完了後納品
9. 領収証作成・送付

1.　必要資料を入手

案件の内容がわかる資料を入手します。

具体的には、パンフレット・図面集・重要事項説明書・確認済証・確認申請書・各種設計図面類などです。

確認済証や確認申請書は登記申請時には本証を預かりますが、調査時はコピーやデータで十分です。

要注意なのは計画変更がされている場合です。

回数も1度ではなく数度にわたることがあるため、その全ての確認済証と確認申請書を入手する必要があります。

同時に図面類も計画変更がされた後の「最新のもの」を入手しなければなりません。

これは普通建物でも同様ですが、区分建物の場合は図面の量が多くなるので変更前のものと変更後のものを区別できるよう保管や調査に際しては注意が必要です。

2.　資料調査

各種資料の調査です。

まずは当該地を所在地番とする閉鎖されていない建物（幽霊建物）の登記記録の有無、敷地の登記記録の所有者・第三者の権利を確認します。

最終の確認申請書から、建築主・工事会社・建物の種類・構造・床面積等を調査。

建築主や工事会社は担当者が変わっていることがよくあるため、建築主や工事施工者の変更届（これらも登記申請時には原本を預かります）を入手し経緯を確認します。

パンフレット・図面から規約共用部分の拾い出し、各階ごとの形状、タイプ別の部屋の形状、パイプスペースやメーターボックスの位置などを調べます。

図面だけで不明な点は設計や所長に確認し、それでもわからなければ現場調査でのチェック事項とします。

3.　現場調査

まずは公図・地籍測量図で当該地を確認し、建物の離れを採寸。

各階の形状、規約共用部分、ほかに建物として登記の対象がないか、各タイプとパイプスペースなどの床面積除外部分、その他の現場でのチェック事項を確認し必要な部分は写真を撮ります。

4.　図面作成

調査結果をもとに建物図面・各階平面図を作成し、床面積を確定します。

5.　登記必要書類の作成・手配

建築主に委任状（公正証書作成用・区分建物表題登記用・共用部分用）を送付し、印鑑証明書と代表者事項証明書（公正証書の作成時に使用します）と併せて返送してもらいます。

また、施工会社に工事完了引渡証明書を送付し（社によっては先方の書式で発行してもらう場合があります）、印鑑証明書と併せて返送してもらいます。

検査済証の発行後、確認済証・確認申請書・図面類・各種変更届・検査済証等登記申請に必要な書類の原本を預かります。

これらの書類はほとんどの場合、現場事務所か設計会社で保管しています。

6.　公正証書作成

最初に専有部分の全てを所有する者が規約によって設定する内容（択一で問われる基礎知識ですね）がある場合は、本職が公証役場に出向き公正証書を作成します。

作成した公正証書は登記申請時に添付します。

7.　登記申請

区分建物表題登記の添付書類は「建・各・住・所・規・代」です。

建物図面・各階平面図・所有権証明書（確認済証・検査済証・工事完了引渡証明書）・公正証書・委任状・調査報告書を揃えオンライン申請。

弊社の場合添付書類を法務局に直接持ち込むのですが、書類の量が多いため重いのが地味に辛いです。（こんな時こそ調査士報告方式のメリットを享受できるはずなのですが…）

場合によっては「税通用」と呼ばれる税務署用の図面が必要なことがあるため、申請する各法務局に確認する必要があります。

8.　登記完了後納品

登記完了後、「登記完了証」と提示した原本書類を受け取り、住戸ごとの完了証の内容を十分に確認します。

建物の名称や敷地権割合の数字には特に注意が必要です。

回収した原本書類を現場事務所または設計会社に返却します。

建築主には「規約共用部分について」の登記書類（完了証・建物図面・各階平面図など）を、購入者には「完了証」と「建物図面・各階平面図」を納品するよう手配します。

9.　領収証作成・送付

登記費用の入金確認後「領収証」を作成・送付します。

区分建物の場合の注意点

区分建物の場合は下記項目に注意が必要となります。

1. 建築主・設計会社・施工会社とのコミュニケーション
2. 登記の完了時期の確認
3. 工事完了引渡証明書の手配

1 .　建築主・設計会社・施工会社とのコミュニケーション

建築主・設計会社・施工会社には、調査時に新たに必要な資料が出てきたり、図面上では不明な点を確認したい時、また書類の手配などで常にお世話になります。

そのような場合に少しでも早く対応してもらえるよう、それぞれの担当者とコミュニケーションをとっておくことが重要です。

2 .　登記の完了時期の確認

区分建物は「施工会社から建築主への引渡し日」と、「建築主から購入者への引渡し日」がそれぞれ決まっています。

注意が必要なのは、建築主から購入者への引渡し日が一律でない場合です。

主に購入者側のローンの事情によることが多いのですが、もちろん最短で手続きをされる購入者に間に合うように登記が完了していなければなりません。

この辺りは担当の司法書士との連携も必要となります。

3 .　工事完了引渡証明書の手配

工事完了引渡証明書は実印での押印が必要なため、こちらで考えているよりも時間を要することがあります。

施行会社によっては「依頼してから1ヶ月かかる」ことも珍しくないため、登記申請予定日から逆算し、間に合うように手配します。

むすびにかえて

普通建物と比較すると作業量は膨大なものとなるため、申請後の法務局からの問い合わせは心臓によくないですし、登記が無事に完了するとほっとします。

もちろん「登記費用が全て入金され領収証を送付するまで」が仕事であり、プロとして与えられ請け負った仕事をこなすのは当然のことですが、それでもやはり登記が完了した日は帰宅後に安堵の酒を飲むことが多いです。

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