確定測量とは？確定測量図を登記するまでの流れをわかりやすく解説

確定測量と確定測量図とは？

「確定測量」とは、土地家屋調査士などの資格者と隣地所有者と立合いのもと、境界点の合意・確認を得て行われる測量です。

確認された境界点で測量した図面に、隣接地の所有者が署名・捺印したものが「確定測量図」となり、最も信頼されるものとなります。

ちなみに測量とは、土地の面積や高低差などを機械で測り、図面に表すことです。
現代の測量は、技術・機械ともに飛躍的に進歩していて、プロがきちんと測量をすれば、ほぼ正確な測量の結果が出ます。

測量の結果を登記する事により、法務局に備え付けの登記簿（土地の面積や所有者などを記録したもの）や公図（区画や隣の土地との位置関係を地図として表したもの）に反映されるのです。

土地の取引では、確定測量をしてある事が必要条件となる場合が多いです。

確定測量をすることで土地の正確な地積が明らかになるので、適正な売却価値を決定することができるからです。

また、境界が確定していることから、買主は隣地との境界トラブルを抱えるリスクがなくなるというメリットもあります。

ただし、確定測量をしても登記しないと、正しい地積が登記に表示されません。

税金の評価額にズレが生じたり、土地の境界を第三者に対して主張できないので、取引後に新たに土地を取得した方との間で境界トラブルになることも起こり得ますので注意しましょう。

確定測量なしで土地の購入・売却は可能？

確定測量をしないと境界トラブルがあると思われたり、思っていたよりも面積が小さかったといったデメリットが発生することがあります。

しかし中には、確定測量しないで土地の売買を行う場合もあります。

すでに境界が明確になっていて確定測量の必要性がない土地や、売却価格よりも確定測量費用の方が高い土地等は確定測量をしないこともあるでしょう。

確定測量が必要な3つの理由

ここでは確定測量が必要な主な理由を3つ説明していきます。

1. 土地の境界がはっきりしていない

境界点に境界標が設置してあり、隣地の所有者との境界点についての認識も一致していればよいのですが、境界標が亡失している場合もあります。

また、境目として塀が設置してあるが、境界点が塀の中心なのか、端なのか、一見してわからない事があります。

更には何らかの理由で、本来の境界点とは違う位置に境界標が設置してある事もあります。

境界がはっきりしていないと、隣地の所有者とのトラブルになりかねません。

土地を買う側からすれば、境界トラブルの無い土地を購入したいものです。

確定測量をしていない土地は、境界トラブルがあると思われがちです。

2. 公簿面積と実測面積が違う

土地の登記簿に表示された面積を「公簿面積」といいますが、公簿面積はその土地の実際の面積と違う場合がよくあります。

一方、現地の測量で算出した面積を「実測面積」といいます。

公簿面積のまま1㎡あたりいくらで取引してしまうと、売り手は思わぬ損をしてしまったり、買い手は必要な面積に足りなかったりといったトラブルが起こりかねません。

3. 将来の境界トラブルを見据えて

土地の現在の所有者と、隣地の所有者との間で、今は境界の位置の認識が一致していても、お互いに世代交代すると、境界の認識にズレが生じ、境界トラブルに発展することがあります。

将来トラブルにならないためにも、今のうちに確定測量をしておけば安心です。

測量した図面を登記できるのは土地家屋調査士だけ！

確定測量にかかる費用は？

確定測量にかかる費用は、

• 最低でも40万円
• 一般的には50～60万円
• ケースによっては100万円前後かそれ以上

となります。その土地の条件により異なります。

費用が高くなる例は、

• 隣地の所有者が多い、遠い、亡くなっている、不明
• 隣地の所有者とすでにトラブルがある
• 隣地が道路や水路などの、所有者が市区町村などの行政
• 境界点に建物や構造物がある
• 資料がほとんどない

などがあります。

言い換えれば、境界標が見やすく残っている、法務局に備え付けの資料と合っている、隣地の所有者の数が少ない、トラブルがない、行政との立会が不要、などの条件が揃うほど、費用を抑えられる傾向にあります。

心配であれば、まずは概要の相談や、概算だけでもお見積もりをお願いしてみるのも良いでしょう。

確定測量の流れ

では実際に確定測量する場合、どのような流れになるのか、依頼者が事前に準備するものや立会いがあるのか、など気になりますよね。

それでは確定測量の流れと詳細について以下の順に説明します。

1. 土地家屋調査士に依頼
2. 土地家屋調査士が調査、資料収集、測量
3. 仮測量、仮杭設置、境界立会い
4. 境界確定、境界確認書、登記

1.土地家屋調査士に依頼

まず、土地の地番を調べておいて下さい。

住所とは住居表示なので、土地の地番とはやや異なります。固定資産税納税通知書の課税明細書などに記載されてます。

わからなければ土地家屋調査士がアドバイスしてくれます。

土地の権利証（登記済証や登記識別情報）や登記簿謄本もあればスムーズです。

気になることがあれば、早めに土地家屋調査士に聞いておく方がよいでしょう。

2.土地家屋調査士が調査、資料収集、測量

土地家屋調査士が現地を調査し、法務局や役所の資料を集め、現況を測量します。

これをもとに境界を求めます。

境界について聞いている事や、参考になる資料をお持ちであれば、土地家屋調査士にお伝え、お渡ししていただければ、調査がスムーズに進みます。

こちら側が思っていた位置と違う場所が境界点な場合もありますのでご注意ください。

3.仮測量、仮杭設置、境界立会い

土地家屋調査士が求めた境界をもとに仮測量による仮杭を設置し、隣地の所有者へ立会いの依頼をします。そして依頼主、土地家屋調査士、隣地の所有者が同時に立会い、境界を確認します。

隣地の所有者が役所の場合、その場で合意せず、現況測量図に仮杭設置点を載せた図面を役所に持ち帰って判断した後の合意となるので、時間も費用もかかります。

4.境界確定、境界確認書、登記

すべての隣接地から同意を得られたら、仮杭を永久杭に打ち換え、または既存の境界標が正しい位置に有ればそのまま採用し、境界を確定します。

この境界点は座標値化し、座標から面積計算を行い、詳細な図面を作成します。

そして隣地所有者から「筆界確認書」という境界の確認書に署名・捺印を頂くことにより、この詳細な図面が「確定測量図」となり、信頼のおける図面となります。

土地家屋調査士が確定測量図に筆界確認書を添えて法務局に登記すれば完了となります。

以上が確定測量の流れで、通常3～4か月ほどの期間がかかります。

そして、この一連の流れの中で、依頼者が最低限揃えるものやアクションは、

1. 土地の地番がわかるもの
2. 土地家屋調査士に依頼
3. 立会いに同行
4. 費用

となります。