今回は、めずらしい「建物区分登記」（非区分建物を区分）の依頼を受けた際の流れを紹介します。

お客様から「相続に先立ち一棟で記録されている現在の建物を階層ごとの建物として分けてほしい。」とのご相談です。

めずらしい建物区分登記のご依頼

お客様から「相続に先立ち一棟で記録されている現在の建物を階層ごとの建物として分けてほしい。相続なんてまだまだ先の話と思いたいが、いざその時になってからではいろいろ大変そうだから」とのご相談です。

おおまかな一連の流れとしては下記の通りです。

1. 見積書作成・登記依頼の受託
2. 必要資料を入手
3. 資料調査
4. 現場調査
5. 図面作成
6. 登記必要書類の作成・手配
7. 登記申請
8. 登記完了後納品
9. 領収証作成・送付

---

試験勉強の中で、

「区分建物としての登記が可能でも、所有者の意思により一棟の建物として登記できる」
→共同住宅や賃貸マンションなど

「一棟の建物のうち、構造上・利用上の独立性があれば区分登記をして登記記録上1個の建物とできる」
→建物区分登記または区分建物区分登記

といった知識はありましたが、実務で取り扱う機会があるとは思っていませんでした。

社内の先輩たちに聞いても数は少ないらしく貴重な機会となりました。

1.　見積書作成・登記依頼の受託

案件の内容がわかる資料を入手し見積書を作成します。

完了までの期間等も含め、お客様にご了承いただけたら登記申請の依頼を受託します。

2.　必要資料を入手

見積書作成の段階で揃えている資料の他に、必要な書類・各種図面を入手します。

本件では「公図・地積測量図・土地登記事項・建物図面・建物登記事項」のほかに、

• 建物新築時の確認済証
• 確認申請書
• 各種図面類
• 検査済証
• 工事完了引渡証明書
• 工事請負契約書
• 工事代金の領収書
• 固定資産税評価証明書

などをご用意いただくようお客様に依頼します。

3.　資料調査

ご用意いただいた資料を拝借し、各種資料の調査です。

まずは当該地を所在地番とする閉鎖されていない建物の登記記録が無いか、第三者の権利はないか確認。

登記記録上は4階建の建物ですが、1階を車庫、2階を居宅、3階と4階を併せて居宅に、とのご要望です。

そして区分建物といえば「敷地権」を忘れるわけにはいきませんが、今回の案件は土地の所有者が依頼人の父親名義、建物は依頼人が所有者だったため、区分登記に際して敷地権の発生はありませんでした。

4.　現場調査

まずは公図・地籍測量図で当該地を、備付けの建物図面で建物の形状と離れの寸法を確認。

区分予定の各建物につき構造上・利用上の独立性の有無と、床面積から除外するパイプスペース部分の寸法などを図面と照らし合わせて確認し写真を撮ります。

5.　図面作成

調査結果をもとに建物図面・各階平面図を作成し、床面積を確定します。

区分する建物ごとに符号を付し、建物の寸法は壁厚を考慮した内法の数字となります。

6.　登記必要書類の作成・手配

委任状ほか必要書類を手配します。

7.　登記申請

建物区分登記の添付書類は「建・各・規・承・代」です。

本件はゴミ置場などの規約共用部分がなく、所有権以外の権利もなかったので、規約証明書や承諾書、消滅承諾書は不要でした。

建物図面・各階平面図・委任状・調査報告書を揃えオンライン申請。

いつものように添付書類を郵送しますが、そろそろ調査士報告方式の導入を検討してほしいものです。

8.　登記完了後納品

登記完了後「登記完了証」「建物図面・各階平面図（職印押印）」「請求書」を納品し、借りていた全ての資料を返却します。

9.　領収証作成・送付

費用の入金確認後「領収証」を作成・送付します。

「建物（区分建物）区分登記」での注意点

「建物（区分建物）区分登記」での注意点は「利用上・構造上の独立性はあるか、1個の建物として登記の対象となるか」と、「敷地権について」を確認することです。

上述の通り依頼案件は敷地権が発生しないパターンでしたが、区分に際して敷地権が発生すれば申請時に規約証明書が必要ですし、あるいは土地の権利移転を受けることで敷地権が後付けで発生するのなら「区分建物表題部変更登記（敷地権表示）」が必要となります。

問われる論点は基礎的なものでありながら、本試験や模試ではそれらを絡めた様々な問題の作成が可能だな、と感じました。

---

前：【某土地家屋調査士による業務忘備録5】 「建物表題部変更登記」増築による床面積変更の流れ
次：【某土地家屋調査士による業務忘備録7】「新築マンションの表題登記」の流れ