合筆とは？合筆登記をするメリットとできない土地についてわかりやすく解説

合筆とは？合筆登記はどんなときに必要？

冒頭でお伝えした通り、合筆とは複数の土地を一筆の土地にまとめることです。

そして合筆登記とは、複数の土地を1つにする場合に行う登記のことで、土地を管轄する法務局で登記申請を行います。

以下のような方には、合筆登記をオススメします。

• 隣接する複数の土地を所有しているが、管理が大変
• 不整形な複数の土地をきれいに区画し直したい
• それぞれの土地の境界が曖昧
• 相続のために相続人の数に合わせて分筆し直したい

ではなぜ上記のような場合は土地をまとめる必要があるのでしょうか。

合筆登記をするメリットを詳しく見ていくことにしましょう。

土地の合筆をするメリットとデメリットとは？

見た目は広い一つの土地であっても、登記記録上は何筆にも分かれているということはよくあります。

複数の土地を一つにする合筆登記を行うメリットとデメリットについて、詳しく見ていきましょう。

土地を合筆する3つのメリット

合筆登記をするメリットとして、以下の3つがあります。

• 管理しやすくなる
• 土地の売却がスムーズになる
• 土地の価値が上がる

管理しやすくなる

合筆登記をするメリットは、土地の管理がしやすくなるという点でしょう。

土地が複数あると、土地ごとに登記識別情報も複数になり管理が大変です。

合筆して1筆にまとめることで、登記識別情報も1つになるほか固定資産税の納付や維持管理の手間が減少し管理しやすくなるでしょう。

土地の売却がスムーズになる

複数の土地を売却しようとすれば、土地の数だけ手間が増えることになります。

売買契約や所有権の移転登記は一筆の土地ごとに行わなければなりませんし、登記記録や図面などの書類も一筆ずつ取得する必要があります。

作業が煩雑ですし、費用もかさみます。

そうした不便さを防ぐために、土地を一つにまとめておくのです。

土地の価値が上がる

合筆登記は、不整形な土地を整形するために行われる場合もあります。

一つ一つの土地の形が利用しづらい土地は、まとめて大きな一筆の土地にし、使いやすい形で改めて分筆（ぶんぴつ）すれば、価値の高い土地に生まれ変わるというわけです。

土地を合筆する2つのデメリット

合筆をするデメリットとして、以下の2つがあります。

• 手間や費用がかかる
• 簡単には元に戻せない

手間や費用がかかる

合筆登記をするには登記申請書を作成し法務局に提出する必要があります。

代理人として土地家屋調査士に依頼することもできますが、その場合は費用が掛かかります。

合筆登記するには自分で調べたり書類作成する手間がかかる、もしくは費用がかかる、どちらかの道は避けては通れません。

簡単には元に戻せない

合筆登記を行った後は合筆前の状態に簡単には戻せません。

もしも合筆後に土地の一部を売却・担保にしたいとなれば、分筆登記が必要です。

再度分筆する際は測量をして、隣地所有者の立会いのもとに境界確定をします。

元に戻す際も多くの手間と費用が発生する可能性があります。

合筆できない土地とは？

どんな土地でも合筆ができるわけではありません。

合筆することができる土地には条件があります。
以下に掲げる場合には合筆の登記ができないことになっていますので、これらに該当しないことが条件となります。

• 相互に接続していない土地の合筆
• 地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆
• 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆
• 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記
• 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆
• 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆

詳しく見ていきましょう。

1. 相互に接続していない土地の合筆

合筆する土地は、必ず相互に「線」で接している必要があります。

離れていたり、「点」でしか接していない土地同士は合筆することができません。

2. 地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆

地目とは、登記記録に記載されている土地の用途の分類のことです。

住宅が建っている土地の地目は宅地ですし、農作物を育てている土地の地目は畑となります。

合筆するには地目が同一でなければなりません。

また、A市B町の土地と、A市C町の土地では、地番区域が異なるため合筆することはできません。（「丁目」で地番を区切っている場合は、丁目をまたがる土地は合筆できません）

3. 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆

合筆する複数の土地は、当然のことながら全て所有者が同じでなければなりません。

他人の土地までくっつけてしまうことはできませんからね。

なお、登記記録は表題部と権利部の2つに分かれています。

表題部のみで権利部がない場合の所有者のことは「表題部所有者」といいます。

権利部がある場合の所有者は「所有権の登記名義人」といいます。

表題部所有者同士が同一人であること、もしくは所有権の登記名義人同士が同一人であることが必要になるわけです。

4. 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記

土地が共有だった場合で、土地によって持分が異なる場合は合筆できません。

例えばAさんとBさんが共有する甲土地と乙土地があったとして、甲土地の持分はA：B＝5：5で、乙土地の持分はA：B＝6：4だった場合は、甲土地と乙土地は合筆できないことになります。

5. 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆

先ほど3で「表題部所有者」と「所有権の登記名義人」について触れましたが、合筆するためには、これらが組み合わさっていてはいけません。

つまり、一方の土地は所有権の登記がなく（表題部所有者で）、もう一方の土地は所有権の登記がある（所有権の登記名義人である）場合は、合筆できません。

たとえ同一人物であったとしても、登記記録上の記載も同じでなければならないのです。

6. 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆

権利部がある土地の場合、所有権以外の権利に関する登記があれば、原則として合筆できません。

たとえば一方の土地だけに抵当権の登記があったり、それぞれ別の抵当権が設定されているような場合は合筆できないことになります。
（ただし、一部例外的に認められる場合があります）

合筆登記は共有者の一人からでも申請できる？

もし土地が共有であった場合、合筆登記を申請するには共有者のうち持分の価格の過半数の人から行わなければなりません。

AさんとBさんの共有だったとして、Aさんの持分が1/2、Bさんの持分が1/2なら、Aさんが単独で申請することはできず、AさんとBさんが共に申請する必要があります。

Aさんの持分が2/3、Bさんの持分が1/3なら、Aさんが単独で申請することができます。

合筆登記の手続きのやり方と必要書類

合筆登記の手続きのやり方、および必要書類は以下の通りです。

• 1. 登記所から登記事項証明書などの書類を取得
• 2. 合筆登記ができる土地か判断
• 3. 必要書類（添付書類）の用意
• 4. 申請書を作成する
• 5. 登記所に申請する
• 6. 登記完了後、登記完了証などを受け取る

1. 登記所から登記事項証明書などの書類を取得

合筆登記を行う際は、まず管轄登記所から必要書類を取得し、土地の情報を確認しましょう。

取得すべき書類は、以下の通り。

• 合筆を行う土地の登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図

登記事項証明書のほか、公図も地積測量図も、全国どの登記所でも取得することができます。

管轄の登記所が不明な場合は、インターネットなどで調べておきましょう。

2. 合筆登記ができる土地か判断

続いて、合筆登記が可能な土地かどうかを判断します。

土地の合筆には制限が設けられており、合筆登記できない場合があります。

先ほどお伝えした通り、以下のいずれかに該当する場合は、合筆することができません。

• 互いに接続していない土地
• 地目または地番区域（字名）が異なる土地
• 所有者が異なる土地
• 所有者の住所が異なる土地
• 所有者の氏名が異なる土地

また上記に該当しない場合でも、土地が共有のときは、その持分の過半数の共有者が合意していなければ合筆登記はできません。

3. 必要書類（添付書類）の用意

合筆登記が可能であることが確認できたら、申請書に添付する書類を準備します。

合筆登記の添付書類は、以下の通り。

• 合筆する土地の登記識別情報、もしくは権利証
• 土地所有者の印鑑証明書（申請日より3ヶ月以内に発行されたもの）

なお、登記識別情報または権利証については、合筆する全土地のうちの1筆分のみで構いません。

4. 申請書を作成する

添付書類が揃ったら、申請書を作成します。

申請書を作成するためには、地番や地積などの情報が必要です。

合筆後の地積は、最初に取得した登記事項証明書や地積測量図から算出しましょう。

合筆後の地番は、合筆前の首位（最も小さい数字）の地番です。

加えて、合筆後の筆数×1,000円分の登録免許税を支払う必要があります。

5. 登記所に申請する

申請書類一式が完成したら、管轄登記所へ申請しましょう。

登記申請の方法は、以下の3つ。

• 書面申請（窓口で提出）
• 書面申請（郵送で提出）
• オンライン申請

はじめて登記申請を行う場合は、管轄登記所の窓口で直接申請する窓口申請がおすすめです。

管轄登記所へ足を運ぶことが難しい場合は、郵送やオンラインでも申請できます。

なお、オンライン申請の場合は、申請情報を専用のシステムに入力して申請する必要があります。

6. 登記完了後、登記完了証などを受け取る

登記申請が完了したら、新しい登記識別情報や登記完了証を受け取ります。

登記識別情報や登記完了証の受領方法は、登記申請と同様に3つのパターンがあります。

• 窓口受領
• 郵送受領
• オンライン受領

はじめて登記識別情報や登記完了証を受け取る場合は、窓口受領を選択すると安心です。

ただし、オンライン受領はオンライン申請を行った場合にのみ利用できます。

まとめ

合筆と合筆登記について、ご理解いただけたでしょうか。
このコラムをまとめると、以下の通りになります。

• 合筆とは、複数の土地を一筆の土地にまとめること
• 合筆登記とは、複数の土地を1つにする場合に行う登記のこと
• 合筆登記をすると、「管理しやすくなる」「土地の売却がスムーズになる」「土地の価値が上がる」といったメリットがある
• 合筆登記をすると、「手間や費用がかかる」「簡単には元に戻せない」といったデメリットがある
• ただし合筆できない場合もあるので注意する
• 合筆登記は土地の共有者のうち持分の価格の過半数の人から行う

合筆で土地を1つにまとめれば、土地の価値が上がり売却がスムーズになるケースもあります。

合筆を検討している方は、土地家屋調査士などの専門家に合筆登記の依頼をするのがおすすめです。