年に1回、11月に実施される賃貸不動産経営管理士資格試験。

2024年度は11月17日（日）が試験日です。

今回は本試験直前に押さえておきたいポイント5つについて解説いたします。

【賃貸不動産経営管理士】直前に押さえておくべき5つのポイント

本試験直前に押さえておくべきポイントについて、アガルートの賃貸不動産経営管理士講座を担当する工藤美香講師が動画で解説しています。コラムでも解説していきます。

ポイントは、次の5つです。

1. 登録制度
2. 管理受託契約
3. 特定賃貸借契約
4. 誇大広告等の禁止
5. 賃貸借

ひとつずつ解説していきます。

1.登録制度について

1つめのポイントは、登録制度についてです。

賃貸住宅管理業法については、今年も試験の目玉になるでしょう。

2021年度はサブリースに関するところがメインに出題されました。

今年は管理業者の登録制度については、絶対に外してはいけないところです。

昨年は数字についての出題はほとんどされていませんが、基本の数字は押さえておいた方がいいです。

＜例＞
登録について、その業者が登録必要となるのは？⇒200戸以上。
そもそも登録の有効期間はいつなのか？⇒5年間。
更新の申請期間は有効な期間の満了日の何日から何日？⇒90日前から30日前。

このような基本的な細かい数字は絶対に外せません。

また、もう少し余裕のある人は、「登録拒否事由」に関しても、目を通しておくといいでしょう。誰でも登録できるわけではない、どういった人が登録できるのか？などというところです。

2.管理受託契約について

2つのめのポイントは、管理受託契約についてです。

こちらについては、契約の性質を把握しておきましょう。

以前まで委託契約というのは「準委任」というお話でした。間違ってはいないのですが、これには「請負契約」の性質持つ場合もあるのです。「準委任」、「請負」、「準委任と請負の混合」の性質を持つ場合があるということになります。委任だけでなく、「請負契約の内容とは？」というところもあわせて押さえておきましょう。

また、賃貸住宅標準管理受託契約書が国土交通省のHPに上がっているので、こちらの内容も要確認です。目を通しておきましょう。

他の不動産系資格においてもいえますが、重要事項説明と、契約締結時の書面は重要です。どの試験種であっても、その中に何が書いてあるかは出てくるため、押さえておくべきといえます。

3.特定賃貸借契約

3つ目は特定賃貸借契約についてです。

サブリースにおける「マスターリース契約」といわれるものであり、こちらも重要事項説明と、契約締結時の書面で、何が記載の要項になっているのかをチェックしておく必要があります。

サブリースの規制に関しては、 重要事項説明と、契約締結時の書面 、書類の備置きと閲覧、そして誇大広告等の禁止（「誇大広告等の禁止」と、「不当な勧誘等の禁止」）というものがあります。

「勧誘者」にも及ぶのは「誇大広告等の禁止」（「誇大広告等の禁止」と、「不当な勧誘等の禁止」）というところです。

今までと違って法律が整備されたということは、それに対して「罰則」がかかってくる場合があるということになります。

余裕があれば、どういう時に罰則の適用があるのか？罰金は？などというところまで押さえておくと安心です。

細かいところでは、特定賃貸借契約というサブリースに関するマスターリースの契約のところで、「書類の備え置きと閲覧」があります。

サブリースには「書類を閲覧させる」というものがありますが、管理業者の方、管理業者が置く備え付けの帳簿は、一般の閲覧に供されるものではありません。

さらに、どこに登録するかというところに遡ると、管理業者は国土交通大臣の登録を受けます（サブリースのみを行うサブリース業者は登録制度は設けられていません）。国土交通大臣の登録を受けた登録簿というのは、一般の閲覧に供されるのか？されないのか？

どれを一般の人に見せるものなのか？どれは見せないものなのか？

そういった「閲覧」の細かい違いに注意しましょう。

4.誇大広告等の禁止、不当な勧誘等の禁止

4つ目のポイントは、誇大広告等の禁止、不当な勧誘等の禁止です。

サブリース業者だけではなく、勧誘者という人にも規制がかかります。

「どのようなものが誇大広告に当たり、どのようなものが不当な勧誘に当たるのか？」この辺りについては、「覚えなければ！」と身構える必要はありません。「こういうことはダメだな」と考えて解けることが多いためです。

暗記しようとするよりも、「普通こういうことしたらダメだよな」という目線で見てみることをおすすめします。

5.賃貸借

5つ目のポイントは賃貸借です。

業法が制定される前は、賃貸不動産経営管理士試験のほとんどは賃貸借に関するところから出題される、メインの分野でした。

業法が出てきてからは、業法にウェイトが持っていかれていますが、昨年も賃貸借から多く出題されています。

賃貸借に関する修繕義務については、流れで覚えましょう。

どういう時に大家さんは修繕しなければならないのか？

では借りている方が修繕してもいい時とはどんな時なのか？

必要費、有益費はどちらがどのように負担するのか？

このようなイメージです。

転貸借に関することについても重要です。サブリース事業を考える上でも基礎となりますので、そもそも転貸借とはどういうものなのか？という基本的なところをしっかり押さえておくべきです。

また、定番の鉄板のテーマとして、敷金は必ず押さえましょう。

「敷金とはどういう性質ですか？」と聞かれた時、すぐにいくつか頭に浮かばない人は、大至急チェックしてください。

そして賃貸借の最後のポイントが、「定期建物賃貸借契約」です。

期間の定めがあるというのは当たり前で、期間の定めがあり、なおかつ更新がないという契約です。

期間の定めがあるというだけでは定借になるわけではないので注意しましょう。

更新がないということは、更新をしたいと思ったら、新しく契約をする必要がある⇒新規契約になるということです。

今一度、定期建物賃貸借契約の定義などを押さえておきましょう。重要です。

まとめ

上記のような基本的なことは完璧に押さえておきたいところです。

▼アガルートの賃貸不動産経営管理士講座を担当する工藤美香講師による解説動画はこちら

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